基本案情

2017年7月，某区政府作出《某区政府房屋征收决定书》并公告，某区房管局在同年3月通过公开抽号方式选定了某房地产评估公司作为征收房屋补偿价格的评估机构。居某地处某区的房屋处于以上征收公告的征收范围内，房屋产权面积为私有面积89.74㎡，共有面积8.30㎡。房屋所有权人居某于2018年6月去世，居某去世后，该房屋由其妻李某及其女居某一、居某二共同居住使用。

2023年4月，居某一、居某二至原街道办事处进行协商，但未与区房管局达成协议。由于李某等3人在征收补偿方案规定的签约期限内未与区房管局达成征收补偿协议，因此由评估公司对李某等3人被征收房屋和产权调换房屋的房地产市场价格以2017年7月作为估价时点进行了评估。

2023年5月，区政府对李某等3人作出《房屋征收补偿决定书》。李某等3人收到决定书后认为2017年7月当时的房价太低了，以此为估价时点进行估价导致其原有房屋价格被大大低估，其在产权调换时承受了极大的市场差价。于是，李某等3人向法院提起诉讼，要求重新确定其被征收房屋的价格。

依法分析

房屋价值的计算是签订征收补偿协议的基础条款，但是拆迁时经常与被征收人无法达成一致，因为房屋价值是由多个因素决定的。在签订补偿协议书时要特别注意：实际征收过程中，拆迁时间与补偿时间有较长的时间差，注意房价上涨风险；房产征收选择货币补偿要根据所征收房屋周边房地产价格来参考；房产征收选择异地产权置换要考虑所拆房产周边环境、地理位置、面积大小等因素。

区政府作出《补偿决定书》，确定以产权调换方式进行补偿安置，并以市场评估价方式确定被征收房屋与产权调换房屋的差价，符合相关法律的规定，应当予以支持；但在无正当理由的情况下，迟延履行补偿安置义务，则应承担房屋价格上涨带来的风险。最终法院责令区政府以征收补偿决定作出的2023年5月作为评估时点的市场评估价值为基准，依法确定被征收房屋与产权调换房屋之间的差价款，也就是以最近的时间确定房屋的价值。

法律依据

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

司法实践

市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿，补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。类似房地产价格的认定要考虑多重因素，首先是被征收房屋所在区位、真实用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等；其次要由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对被征收房屋进行评估确定；最后在实践中会存在作出征收公告之日和实际支付货币补偿金额时间差距较大而导致被征收人实际收到补偿款时出现市场大幅涨价，无法购买相应房屋的情况。由于房地产市场价格波动幅度较大，征收公告之日与实际支付补偿之日时间跨度大，会导致被征收人得到的货币补偿金远远低于被征收房屋类似房地产价格，其无法购买新房。因此，在征收补偿中，征收机关应当及时支付补偿金，保证被征收人的合法权益，避免造成更大损失。