基本案情

甲公司与某市土地管理局经协商一致签订了《国有土地使用权出让合同》,约定土地管理局将某国有土地使用权有偿出让给甲公司,使用期40年,土地出让金额为8045793元。合同还约定:合同签订后30日内,甲公司向土地管理局缴付土地使用权出让金总额的15％作为合同的定金;甲公司应在签订合同后60日内,支付完全部土地使用权出让金,逾期30日仍未全部支付的,土地管理局有权解除合同。

合同签订后,甲公司依约支付定金和部分土地出让金,但部分余款一直未交付。一年后,土地管理局决定解除合同,收回土地使用权,所发土地使用证注销登记,对甲公司已支付的定金和土地出让金不予退还。随后,甲公司以土地管理局单方撕毁合同为由提起诉讼,要求土地管理局退还土地使用权出让金并赔偿因此造成的一切经济损失。

法院判决被告土地管理局退还原告甲公司土地出让金。

法律评析

所谓土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。法律规定:土地使用权出让,应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。

本案中,土地管理局作为土地使用权出让方有权要求甲公司交付出让金。在甲公司未按合同约定交付出让金的情况下可以解除合同,并要求其承担违约责任。根据民法典规定,债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。因此,土地管理局因甲公司的违约行为不予退还合同定金是合法的,但土地管理局没收甲公司已交付的出让金是没有法律依据的。

土地出让金与定金不同。定金既是一种担保形式,也是一种违约责任形式,双方存在违约时适用定金罚则。土地出让金是为取得土地使用权而支付的对价,根据民法典规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。因此甲公司有权要求土地管理局返还已交付的土地出让金。