法律解答

我国实施统一的不动产登记制度。城市房地产管理法规定未依法登记领取权属证书的不得转让，民法典规定，房屋合法建造即取得物权，但如需转让则需先办理产权登记，可见初始登记的重要性。用于产权调换的房屋在交付时应符合国家质量安全标准、符合当地住宅交付使用许可要求、产权清晰、无权利负担。如果房屋没有通过质量验收，则不能安排居民居住。征收部门应承担的义务等同于房屋出售人的义务。在房屋买卖合同中，因房屋主体结构质量经检验属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予以支持。

相关案例

某区人民政府与林某履行职责案

因改造某区海甸溪北岸旧城区项目，某区人民政府依法拆迁了林某位于某区海甸岛六庙××号的房屋及附属物。2009年5月，某区人民政府与林某签订了档案编号××的《某市区改造拆迁补偿安置协议（居民区实物补偿）》。主要约定：某区人民政府以实物补偿的方式将×小区×栋×号房屋作为住宅安置房补偿给林某。上述协议签订后，林某已履行了约定义务。2011年11月，某区人民政府将涉案安置房交付给林某。2012年10月，涉案安置房及土地的权属总证及分证均办理登记至市住建局名下。涉案安置房交付后，某区人民政府一直没有为林某办理不动产分户登记，林某向某区人民政府要求办理涉案不动产登记证未果而提出信访和本案诉讼。

2018年，某区房屋征收局针对冯某、田某和帅某于2018年3月提出“关于某小区房产证至今未办理下来，要求某区征收局解决”的信访事项，经调查核实作出〔2018〕4号《信访答复意见书》。主要处理答复内容为：截至目前，涉及某区征收局征收项目的部分安置房房产总证及分证已办理在市住建局名下。某区安置房至今未将不动产证办理下来的原因是由于安置房的土地性质为划拨地，不动产分户办理至被征收户名下涉及土地出让金及相关税费的缴纳。某区房屋征收局已就此问题多次去文市住建局及海口市人民政府请求协调落实办理某区旧改安置房不动产证事宜。某区征收局已根据2016年7月《某区安置房、某村安置房办理房产证工作方案》对安置小区回迁业主的征收资料整理完毕，某市人民政府对安置房办证事宜业已召开协调会。

同时，根据《某区安置房、某村安置房办理房产证工作方案》规定，市住建局牵头相关职能部门配合解决土地出让金、税费及办理不动产分户问题。由于方案涉及多个部门，目前土地出让金环节及税费缴纳尚未得到解决。待上述两个问题得以解决后，某区征收局会继续配合有关部门办理不动产分户手续。

另查明，《某市某区旧城改造知识问答宣传手册》问答内容为：安置房的房产证是否由政府办理？多长时间？回答内容为：安置房的房产证在双方签订安置房购买协议后，由政府统一协调，与被拆迁户携带协议书及相关证明文件到房产部门并在规定的工作日内办理；通常不超过6个月。

《某市某区旧城改造知识问答宣传手册》第五条的问答内容为：某区旧城区改造项目的拆迁人是谁？回答内容为：改造项目拆迁人是某区人民政府和某市城建公司。某区旧城区改造是政府组织实施的，完全属于政府行为。

一审法院判决：责令某区人民政府自判决发生法律效力之日起六个月内履行为林某萍办理涉案安置房房产证的法定职责，市住建局予以协助办理。

二审法院经审理认为，行政机关的法定职责，不仅是指法律法规对行政机关明文规定的职责，还包括行政行为为行政机关间接产生的义务性职责。本案中，某区人民政府在《某市某区旧城改造知识问答宣传手册》中明确规定，安置房的房产证在双方签订安置房购买协议后，由政府统一协调，与被拆迁户携带协议书及相关证明文件到房产部门并在规定的工作日内办理；通常不超过6个月。该条是某区人民政府在旧城改造过程中对被拆迁人所作的承诺，属于行政机关的允诺行为，基于信赖利益保护原则，行政机关应履行其允诺行为所产生的义务，即某区人民政府具有协调相关行政机关就涉案安置房在六个月内为被拆迁人林某萍办理不动产权证的法定职责。

涉案安置房自2011年11月交付至今，并未被登记至林某名下，显然某区人民政府没有兑现其承诺，属于没有履行法定职责。而且，涉案安置协议约定某区人民政府向林某提供安置房屋，某区人民政府亦于2011年交付了涉案安置房，表面上看履行了约定义务，但根据物权法“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，林某在涉案安置房未登记至其名下之前，对该房屋所享有的物权还欠缺必备的法律形式要件，某区人民政府存在未完全履行协议的问题，从履行涉案安置协议的角度看，某区人民政府亦应继续履行约定义务直至完成不动产登记程序。

某区人民政府具有并应履行协调相关行政机关为林某办理涉案安置房不动产权证的职责，其关于办理不动产证不属于拆迁补偿安置协议约定义务的上诉理由不能成立。判决驳回上诉，维持原判。

相关法条：被告未依法履行、未按约定履行行政协议，人民法院可依据行政诉讼法规定，结合原告诉讼请求，判决被告继续履行，并明确继续履行的具体内容；被告无法履行或继续履行无实际意义的，人民法院可判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。原告要求按约定的违约金条款或定金条款予以赔偿的，人民法院应予支持。