基本案情

2013年，某区人民政府作出32号《征收决定书》并公告。某区某单元房屋在征收范围内，于1997年获211号《房屋所有权证》，房屋所有权人为居某，屋式结构为混合结构，产权面积为私有面积89.74㎡，共有面积8.30㎡。房屋征收部门多次找居某协商补偿事宜，但未能达成协议。

另外，2013年3月，房屋征收部门鼓楼区房管局通过公开抽号方式，选定某房地产评估咨询公司为涉案项目房屋补偿价格评估机构。因居某等3人在征收补偿方案规定的签约期限内未与鼓楼区房管局达成征收补偿协议，某房地产评估咨询公司对居某等3人被征收房屋和产权调换房屋的房地产市场价格进行了评估，估价时点为同年7月19日。

后因房屋征收部门对评估结果有异议，某房地产评估咨询公司于2015年9月15日作出126号《房地产估价报告》，确定产权调换的拟建安置房屋房地产市场价格为1381749元，单价为11364元/㎡。同年9月，鼓楼区房屋征收处的工作人员向居某留置送达X房估126号《房地产估价报告》。

2016年，某区房管局报请某区人民政府作出房屋征收补偿决定。同年4月，某区人民政府向居某等3人作出19号《房屋征收调查通知书》，并于同日在军门社区工作人员的见证下送达。同年5月，某区人民政府对居某等3人作出13号《补偿决定书》。同日，在军门社区工作人员的见证下，某区人民政府将13号《补偿决定书》送达居某，但其拒绝在送达回证上签字。同日，某区房管局在军门社区工作人员的见证下在某单元门口张贴13号《补偿决定书》。居某等3人不服，遂于2016年7月向一审法院提起行政诉讼。一审法院判决驳回其诉讼请求，二审法院维持了一审判决。

法院认为

结合审理中的诉辩意见，本案的争议焦点为：征收人在原评估报告载明的一年应用有效期内，未与被征收人签订补偿安置协议，也不及时作出补偿决定又无合理理由，作出补偿决定时点与征收决定公告时点明显不合理迟延，且同期被征收房屋价格上涨幅度明显高于产权调换房屋的，是否仍应以征收决定公告时点为评估时点，并以此结算被征收房屋与产权调换房屋的差价款。

某区政府作出13号《补偿决定书》，确定以产权调换方式进行补偿安置，并以市场评估价方式确定被征收房屋与产权调换房屋的差价，符合相关法律与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，法院应予以支持；但在无正当理由的情况下，迟延履行补偿安置义务，则应承担房屋价格上涨带来的风险。一、二审法院支持某区政府以2013年7月19日为评估时点确定房屋价格，系对《国有土地上房屋征收与补偿条例》及前述一系列规定的错误理解，应予纠正。

案例评析

国有土地上被征收房屋价值评估时点的确定原则

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》等的规定，市、县级人民政府因公共利益需征收国有土地上被征收人房屋时，应给予被征收人公平的补偿；而公平补偿的基本要求是，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。市、县级人民政府在以征收决定公告日为评估时点后，应尽可能快速通过签订补偿安置协议或作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平。

故对上述法律规定中有关“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，应结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》中与“公平补偿”相关的条款，作统一的法律解释，而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任，也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别，均以征收决定公告之日为评估时点。

确定国有土地上被征收房屋价值评估时点应考虑的因素：人民法院不宜轻易否定以“征收决定公告之日”为评估时点的合理性。应结合以下因素综合判断：

关注当地房地产市场价格波动幅度，考虑评估报告的“应用有效期”。参考《房地产抵押估价指导意见》规定，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或作出补偿决定。

市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定的，是否存在可归责于被征收人的原因。

补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。

坚持《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对于规定中的“对被征收人给予补偿后”应作限缩性理解，应将其理解为已交付补偿协议约定或补偿决定确定的款项（被征收人不接受的已依法提存）、已交付周转用房或产权调换房屋（被征收人不接受的已将相关凭证和钥匙依法提存）。

是否征收房屋范围过大，难以在一年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。

补偿安置纠纷不能久拖不决

当被征收人所提要求明显不符合法律规定而无法满足时，市、县级人民政府应及时依法作出书面补偿决定，固定并提存相应补偿内容，而不能怠于履行补偿安置职责，以反复协商代替补偿决定，甚至以拖待变以致久拖不决，造成补偿安置纠纷经年得不到解决。此既损害被征收人补偿安置权益，又提高相应补偿安置成本，还损害政府依法行政的形象，应引以为戒。