基本案情

某甲拥有位于上海市黄浦区顺昌路的房屋一套，房屋登记面积为120平方米，登记用途为居住。该房屋在册户口4人，分别是某甲及其妻子、两个子女。某甲在2003年成立了A公司，公司经营地址登记为上述房屋。A公司经营期限自2003年12月至2008年12月。

因旧城区改建需要，2012年6月2日，上海市黄浦区人民政府作出房屋征收决定，某甲所有的房屋位于征收范围内。某甲认为自己的房屋为A公司的经营地址所在地，应当被认定为经营性用房，房屋征收部门需要给予他非居住房屋补偿，而房屋征收部门对此不予认可，双方未能在签约期限内达成征收补偿协议。

2013年4月11日，黄浦区人民政府作出房屋征收补偿决定，认定某甲所有的被征收房屋性质为居住房屋，决定按照居住房屋的标准对某甲予以征收补偿。某甲不服该征收补偿决定，向上海市人民政府申请行政复议，上海市人民政府经复议维持该房屋征收补偿决定。某甲仍不服，向上海市黄浦区人民法院提起行政诉讼，要求撤销被诉征收补偿决定。

法律分析

由于我国法律并未禁止住宅用于经营，出于历史原因房屋没有登记或者房屋用途没有登记的现象很多，将住宅用于非住宅用途（即“住改非”）的现象十分常见。这给房屋用途的认定带来了麻烦。实践中，房屋用途的认定是以登记用途为准，还是以实际用途为准存在着争议。《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未对此加以明确，仅规定了房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。

在对被征收房屋的调查登记中，按逻辑就涉及对被征收房屋用途的认定。调查登记中一般以房屋所有权证上登记的用途为准，但由于房屋进行产权登记时未登记用途的情况比较常见，因此对于房屋用途有争议的，应当将房屋用途的实际情况都登记清楚，即登记用途（包括有、无）、实际用途。对于实际用途被征收人应当提供相关证据，比如营业执照、税务登记证等。但有时客观登记仍难以确定房屋用途，且法律法规并没有授权房屋征收部门对被征收房屋的用途进行认定。因此，对于被征收房屋的用途还应当结合实际情况和相关规定，由相关部门进行认定，比如房屋登记管理部门、城乡规划管理部门。

房屋用途的认定主要有以下几类情形：

第一，房屋所有权证上记载了用途，且实际用途与记载用途一致。此类情形基本没有争议，房屋征收部门如实按照房屋所有权证上记载的用途认定、登记即可。

第二，房屋所有权证上记载了用途，但实际用途与记载用途不一致。此类情形基本上以“住改非”为主。“住改非”房屋虽然登记为住宅，但是由于其位置较好，适用于商业或其他非住宅用途，造成其实际价值远高于相邻的住宅。对于这类房屋，房屋征收部门将登记用途和实际用途均进行登记为妥，对于具体实际用途应当按照房屋用途的法定标准确定。在登记实际用途时，被征收人应当提供相关的实际用途的凭证，比如营业执照、税务登记证、纳税凭证等。

第三，未进行房屋所有权登记，手续不全的。此类情形的房屋比较复杂，虽然这些房屋没有进行房屋所有权登记，但是并不是没有房屋建设的手续，比如可能有国有土地使用权证、国有土地使用权批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。这些资料证明房屋在建设过程中取得了一定的手续，相对于任何手续都没有的房屋，其违法性要轻一些。还有一些是历史原因造成的，如因住房制度改革遗留下来的集资房、合作房等。对于此类情形的房屋，应当尽可能结合相关资料认定其房屋用途。

在上述案例中，被征收房屋虽曾经用于经营性用途，某甲也提供了相应的营业执照佐证，但营业执照显示该房屋上的A公司已在2008年12月停止营业，该房屋在征收时并未用于经营性用途。同时，该房屋的登记用途也是居住用房。因此，在某甲没有提供其他充分证据证明该房屋为经营性用房的情况下，将其认定为居住用房，并以此为准进行征收补偿并无问题。