在我国，城镇房屋所有权与土地使用权流转遵循的是“房随地走、地随房走”或者“房地同走”的原则。其中，农村宅基地是不能买卖的，宅基地使用权限于共同集体经济组织成员之间的流转，但没有限制村民转让、抵押和继承农村宅基地上的房屋，也就是说在处理农村房屋流转纠纷中，原则上是将房屋所有权与宅基地使用权分离处理的。

认定非本村村民购买宅基地上建设的房屋并约定“房地分离”的房屋买卖合同的效力时，应当注意以下三点：（1）宅基地使用权与房屋所有权的关系。农村宅基地，是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。由此可知，宅基地是房屋存在的基础和承载物，二者在空间上是统一的，构成有机联系的整体。而农村宅基地使用权，是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。

“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”由此可知，农村宅基地使用权是集体经济组织成员才享有的权利，与特定的身份关系相关联，而房屋所有权一般要依附于宅基地使用权。（2）农村房屋转让遵循“房地一体原则”。基于前述分析可知，权利人取得土地使用权是获得房屋所有权的前提，即农村房屋的所有权与宅基地使用权虽然相互独立，但又是不可分割、相互依附的。

“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”法律禁止农村宅基地使用权单独转让，在农村房屋所有权发生流转的情况下，其占有的宅基地使用权必须一并转让，在转让之后不可再申请宅基地。也就是说，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让，对于买卖农村房屋的，遵循“地随房走”的原则，宅基地使用权应当一并转让。（3）农村房屋流转的条件。“宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有”可知，宅基地使用权的主体须是集体经济组织成员，即农村房屋只能在本集体经济组织成员之间流转。因此，有效的农村房屋买卖必须是“本村村民购买本村集体土地上的房屋”，非本村村民购买集体土地上的房屋或宅基地使用权的行为无效。