根据错误类型选择更正方式,按发生时间可以将登记簿权利事项错误分为三类:

一是登记时发生的登记错误,包括虚假材料,冒名申请,登记人员记载错误或遗漏导致的登记错误;二是登记时登记原因有效,但嗣后被确认无效,导致登记簿上的登记与登记的原始事实状态不符,比如不动产转让合同具有胁迫,欺诈等情形被法院判定为无效,则原先依据不动产转让合同办理的不动产转移登记也仅有形式上的效力,不发生物权变动的效力;三是不动产登记完成后物权发生变动,导致登记簿记载与事实权利状态不一致的情况。

比如法院作出的确定当事人一方享有某项不动产的判决,具有与登记,交付等公示方法相同的效力,虽然未经登记也可直接发生物权变动效力,从而导致登记簿上记载与事实权利状态不一致。

这三种登记错误的更正方式是不同的。不动产登记机构可以依据现有的技术手段比如人脸识别,政府信息共享等比对核实假人假材料的情况。如果登记时没有发现,但嗣后有证据证明存在假人假材料的情况,属于虚假登记原因,登记机构应可撤销登记,但应有公安机关等有关部门的认定,或由自然资源主管部门对假人假材料进行调查处理后作出撤销登记的行政决定,由登记机构予以依职权撤销。

对于登记原因有效,因登记人员错误或遗漏导致的登记错误,登记机构可以通过查阅原始登记原因证明文件来确定并依职权更正登记。但对于嗣后发生的登记原因行为无效,必须由司法机关,行政机关,仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人存在隐瞒真实情况,提交虚假材料等登记原因行为无效的情形,登记机构方可予以撤销登记,以维护登记的物权公示效力。

登记机构对权利事项的依职权更正登记乃至撤销登记应予以严格限制。目前法律没有明确,可以借鉴司法判决。行政机关可以通过重新作出行政行为纠正错误,但行政程序的重开应满足必要的条件,如作为行政行为根据的事实或法律状态发生变化,行政行为作出后出现了足以推翻行政行为的新的证据等。但这都属于嗣后发生的,只有影响到登记原因行为的效力才能构成可以更正登记及撤销登记的理由。

对于无法根据登记原因证明文件确定的权利事项错误,不宜由登记机构直接更正或者撤销,应根据法院,行政机关相关文书依嘱托登记或撤销。考虑到现状,也可以由自然资源主管部门通过行政复议,作出行政决定等法定方式推翻登记簿的权利推定力,予以更正或撤销登记,但应注意保护名义权利人的知情权,听证权等程序性权利,否则很容易被法院以程序违法撤销登记机构的行政行为。

应区分不动产登记簿记载事项错误的类型,根据登记簿记载错误的发生原因分类处理登记簿错误记载事项。

（1）非权利事项的记载错误,比如合同编号,身份证号等,如果原来登记时没有记载现在要求记载的,可以作为信息补录方式予以记载到登记簿。如果属于申请人错误填写或登记人员错误录入,工作疏漏导致的,如名字打成同音字等,可以根据原始原因证明文件记载或有关部门证明依申请或依职权更正登记。如果界址点,面积等自然状况有错误,经审查权籍调查材料符合要求,可以依申请或依职权更正登记。

（2）登记机构未按原始登记原因证明文件登记造成权利事项登记错误或疏漏的,比如抵押金额多了一个“0”等,登记机构可以根据原始登记原因证明文件依职权予以更正登记,也可以依申请或依嘱托更正登记。给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。

（3）因登记的原因证明文件嗣后被确认无效导致登记簿权利事项记载与登记事实状态不符,比如转移登记中的买卖合同被宣告无效,首次登记中的行政审批文件被撤销等,登记机构应依申请或嘱托予以撤销登记。对原因证明文件的效力认定权力不属于登记机构的,不宜主动依职权更正。因此造成的登记簿错误记载给他人造成损害的,登记机构不承担赔偿责任。

（4）对于嗣后发生的登记簿记载与事实权利状态不一致的情况,比如法院作出分割不动产等形成判决,政府作出征收决定等可直接发生物权变动的情形,不宜作为更正登记类型,应告知申请人按权利事项申请相应的登记类型。登记机构也可以依嘱托登记,但不宜依职权直接登记。给他人造成损害的,登记机构不承担赔偿责任。

（5）登记原因证明文件被发生效力的司法机关,行政机关,仲裁委员会确认为无效或虚假的,可依嘱托撤销登记。自然资源主管部门也可以经调查,听证等正当程序作出撤销登记的行政决定,登记机构依嘱托予以撤销登记。

（6）利害关系人就已登记土地提出异议的,不作为权属争议,可告知其向登记机构提交证实登记存在错误的材料申请更正登记或者提起异议登记,也可向法院提起民事确权诉讼,根据确权判决予以登记。

（7）利害关系人因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖,赠与,抵押等产生争议向登记机构申请更正登记的,可以告知先向法院提起民事诉讼。当事人可以向法院提出证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,其为该不动产物权的真实权利人,凭法院确认其享有物权的判决依申请或依嘱托单方申请登记,但不宜依职权登记。