对于历史原因造成的手续不全的建筑，行政机关不能简单将之认定为违法建筑，而应当结合当地实际，妥善处置。如果相关建筑被纳入征收范围的，行政机关应当区分情形，制定合理的补偿政策。如果行政机关未经调查，将历史原因形成的手续不全建筑作为违法建筑拆除，可能要承担赔偿责任。

基本案情

2006年5月2日，梁某某通过签订《宅基地转让契约书》受让案涉土地，但未办理土地使用权变更登记，其前手易某某、赖某某均表示，不主张该地块及地上房屋的权益。2013年11月10日，案涉土地纳入征收范围。2016年11月1日，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对梁某某的房屋作出《房屋征收补偿分户估价预评结果报告》，房屋总价格702864元。2016年11月16日，贵港市高铁广场项目建设指挥部作出《贵港市城区房屋征收调查表》并附《补偿汇总表》，补偿金额共计807203元。2017年2月21日，港北区政府将梁某某房屋强制拆除。实施强制拆除前，港北区政府对其屋内物品及房屋设施情况进行录像，并制作建筑物财物登记表。2017年3月3日，梁某某提起本案行政诉讼，请求确认港北市政府强制拆除其房屋的行为违法，恢复房屋原状，无法恢复房屋原状的，应当按照现行市场价格，赔偿房屋价值损失3282240元及屋内物品损失50万元。

  贵港市中级人民法院44号行政判决认为，港北区政府对梁某某房屋实施强制拆除，未作出违法建筑认定和限期拆除的决定，未经书面催告履行，亦未作出强制执行决定，强制执行程序违法。梁某某的房屋纳入贵港市高铁站前广场建设项目征收范围，对于该房屋的价格，案涉评估结论客观合理，足以填补其同时期的实际损失。结合港北区政府提供的录像，对梁某某屋内物品损失，应酌情予以赔偿，酌定赔偿10000元。故判决确认港北区政府强制拆除房屋行为违法，港北区政府赔偿梁某某712864元。梁某某不服，提起上诉。广西壮族自治区高级人民法院判决认为，港北区政府应参照5号通知规定的房屋征收补偿项目、标准，及梁某某户补偿汇总表所列补偿项目、标准对其进行赔偿，故增加赔偿附属设施迁移费3810元，房屋特殊装修费80632.5元，搬迁费2842.4元，临时安置费17054.4元，共计赔偿817203元。遂判决维持一审判决第一项，确认强制拆除房屋行为违法；变更判决第二项，赔偿梁某某损失共计817203元。

  梁某某仍不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审查认为，二审判决确认港北区政府强制拆除梁某某房屋行为违法，并无不当。本案中，1996年易某某获得案涉土地准许其建房，几经转手后，梁某某通过合法交易，获得案涉土地权益。港北区政府至今没有提供充分证据证明，梁某某通过合法交易获得的土地上的房屋属于违法建筑。鉴于此，二审判决将梁某某的土地、房屋视为合法建筑，按照市场评估价格和征收补偿方案确定的补偿项目和标准，依法判决港北区政府赔偿梁某某房屋、装修费、搬迁费、临时安置费等共计817203元，符合本案事实及法律规定。本案评估报告仅仅是认定房屋损失的证据，梁某某仅以评估机构选定程序违法、评估程序违法等理由否定评估报告的证据证明效力，理由不能成立。根据查明事实，强制拆除前梁某某对室内物品已进行过清理和搬离，房内仅剩下抽油烟机、床等少量日常生活用品，结合梁某某提出的赔偿请求，法官酌定10000元损失，具有事实依据。梁某某的该项申请再审理由，亦不能成立。本案中，贵港市政府发布的5号通知第7条规定，对因历史原因造成手续不全的房屋，“在房屋征收期限内签订协议书的，根据房屋建成的年限，按《贵港市中心城区房屋市场指导价格》规定的补偿标准一定比例给予补助；不签订协议书的，按违法建筑依法拆除。”上述内容与依法认定违法建筑的理念和标准相悖，违反法律、法规规定。鉴于本案生效判决并未按照上述规定处理，判决结果符合法律规定。故裁定驳回梁某某的再审申请。

    法律分析

《征补条例》规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”

根据上述规定，乡村房屋如果纳入征收范围，无论其位于国有土地上或集体土地上，有关部门应当对房屋相关情况进行调查认定，特别是对于未登记房屋是否属于违法建筑应当作出认定。有关征收补偿方案不能简单以房屋是否登记作为补偿的依据，即不能将未登记房屋等同于违法建筑。在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的行政补偿项目、数额。