基本案情

2009年7月20日，刘某与某市人防工程开发处签订《人防工程使用租赁合同》，2012年4月28日又续签合同至2019年10月27日，租赁某市人民防空办公室的房屋用于经营某酒店（尹某系经营者，刘某系实际经营者）。2009年7月23日承租人刘某向某市人防工程开发处申请对租赁的房屋进行改造，预计改造费用80万元左右，申请获得该处同意。2009年下半年，原告刘某经某市人民防空办公室同意在该单位的土地上自建临街铺面（未办理任何建房审批手续），作为该酒店的一部分。

2015年8月17日，因某综合治理工程项目建设需要，某区人民政府发布国有土地上房屋征收决定，刘某租赁的涉案房屋位于征收范围内。2015年9月29日，某市房产管理局、某区人民政府、某市财政局、某市人民防空办公室、某市国有土地上房屋征收处芦淞中心、某市行政事业单位资产管理处、某市人防工程维护管理处、综合治理项目建设地区房屋征收指挥部，就涉案出租房屋征收补偿问题签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》。在涉案出租房屋征收补偿的问题上，如对停产停业损失的补偿、装饰装修价值的补偿等，某区人民政府、某市房产管理局没有听取刘某、尹某的意见。刘某、尹某认为，该《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》补偿太低，侵犯了其合法财产权益，请求法院依法撤销该《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》。

案件焦点：房屋承租人是否可以直接得到相关征收补偿。

裁判要旨

湖南省株洲市中级人民法院经审理认为：用于经营的租赁房屋被征收时，该房屋的价值应当补偿给被征收房屋的所有人，但由承租人完成的室内装饰装修和扩改建项目的价值、经营设备等的搬迁费用、停产停业损失等，应当依法补偿给承租人。本案中，原告对涉案租赁的房屋进行了装饰装修及改造，并自建了铺面用于酒店经营。但涉案房屋在租赁期限内被征收时，被告与第三人签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》没有将房屋承租人即上诉人列为补偿协议相对人，属于遗漏征收对象。被告在本案征收过程中，在房屋征收补偿时未征求房屋承租人即原告的意见，违反程序正当原则，被告与第三人签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》违反法定程序。

湖南省株洲市中级人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项的规定，判决如下：撤销涉案《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》。二审法院同意一审法院裁判意见。

法官后语

《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然没有明确规定将房屋承租人列为征收补偿对象，但是笔者认为，房屋承租人可以作为征收补偿协议相对方，直接获得相关征收补偿。理由如下：

第一，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有对房屋承租人进行征收补偿的禁止性规定。

第二，房屋承租人获得相关补偿有法律依据。《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”如果房屋承租人对租赁房屋进行了装饰装修、改造，或者购置设备利用租赁房屋进行生产经营，那么房屋承租人对这部分财产依法享有所有权。因此，在房屋征收过程中，将相关的装饰装修价值、停产停业损失以及生产设备设施搬迁费、临时安置补助费等款项补偿给房屋承租人符合相关法律法规的规定。

第三，将房屋承租人排除在征收补偿之外与其法律地位不相符。对房屋进行过装修改造的房屋承租人，对房屋征收显然具有财产权益，与征收行为具有直接的利害关系。在房屋征收中，处置房屋承租人的财产，却不征求其意见，有违程序正当原则，于法、于理不符。

第四，将房屋承租人排除在征收补偿之外不利于征收的顺利进行。如果将房屋承租人排除在外，房屋承租人会对相关行政行为申请行政复议或提起行政诉讼，不利于行政争议的实质解决，影响征收的顺利进行和征收项目建设的顺利推进。