基本案情

董某诉万厦公司商品房预约合同纠纷案,双方签订《玫瑰花园购房单》约定:原告向被告购买玫瑰花园一期X幢X号别墅一套,面积313.79㎡,总价2351882元,付款方式:按揭。约定了付款时间、交付条件及日期,但双方对商品房买卖合同中的其他条款均未作约定。原告前后共付款710000元。后来卖方不愿履行合同产生法律纠纷。

本案问题

《玫瑰花园购房单》是预约合同吗？预约合同与本约合同有何区别？

当事人之间订立的“意向书”如果是约定将来订立一定合同的契约就是预约。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

预约合同是当事人约定为在将来一定期限内订立本约合同而达成的协议,其目的在于为订立本约合同而达成合意。预约合同具有预备性的特点,根本目的是签订本约合同。

预约和本约合同的区分主要标准是:（1）认购书具备了双方当事人的姓名或名称、商品房基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间方式、交付条件和日期,就可以认定认购书已经具备了买卖合同本约的条件。反之,则应认定为预约合同。（2）如果当事人存在明确的将来订立本约的意思,该协议应认定为预约合同。（3）合同是否还存在法律或事实上的障碍,导致合同部分条款缺失或不确定。如果存在这类情形,一般应认定为预约合同;反之无论合同名称为何,均应视为商品房买卖合同。

案例中,《玫瑰花园购房单》不是预约合同,已构成商品房买卖合同。且该合同与“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定相符。原被告继续履行商品房买卖合同,被告（卖方）交付房屋,并协助办理过户手续。