“住改非”房屋，是指产权性质虽然为住宅，但是已经依法取得营业许可，从事营业性活动的房屋。这些房屋虽然登记性质为住宅，但实际上已经是经营性用房。对于因征收房屋造成停产停业损失的经营性用房，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素予以补偿。那些“住改非”房屋能否获得停产停业损失补偿呢？

为减少房屋征收过程中的社会矛盾和征收纠纷，处理“住改非”房屋，应当坚持“尊重历史，实事求是”的原则。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的要求，对于房屋征收范围内，虽然产权性质登记为住宅，但实际已经依法取得营业许可并进行营业性活动的房屋，也即“住改非”房屋，不能一刀切地将其认定为住宅而不予以停产停业损失补偿，应当尊重事实，根据这些房屋的经营情况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当的补偿。对于那些产权性质为住宅，非法开展经营活动的房屋，则应当严格依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等的规定，给予其房屋价值补偿、搬迁补偿等，但不能给予其停产停业损失补偿。

征收设有抵押权的房屋如何进行补偿

所谓设有抵押权的房屋，是指房屋所有人以其所有的房屋作为抵押标的物，向抵押权人设定抵押，存在抵押权限制的房屋。房屋所有权人在日常经济活动中以自有房屋所有权设置抵押担保是很常见的现象。《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽未对设有抵押权的房屋的征收问题作出规定，但结合《民法典》《城市房地产抵押管理办法》仍能够予以解决。

抵押期间，抵押财产毁损、灭失或被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或补偿金等优先受偿；被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或补偿金等。因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

结合征收实际，对设有抵押权的房屋进行征收时，应当按以下程序进行补偿：设有抵押权的房屋依法被征收的，应首先及时通知抵押权人。抵押标的物的灭失，将直接影响抵押人的利益。因此，设立抵押权的房屋被纳入征收范围的，被征收人应当及时通知抵押权人，房屋征收部门也有义务将房屋的征收补偿情况及时通知抵押权人。

征收补偿时，被征收人选择货币补偿方式的，由于货币补偿是一种买卖的房屋变价，是一种征收人支付现金补偿后注销房屋产权的方法，必然导致抵押标的物的灭失，影响抵押权人的合法利益。为保证以房屋担保的债权债务关系不受房屋征收的影响，保护抵押权人的合法利益，抵押权人可以行使代位求偿权，将抵押房产的征收补偿款或提前清偿债务，或提存。对被征收人选择产权调换方式进行征收补偿的，应当由抵押权人和抵押人（即被征收人）就产权调换房重新签订房屋抵押协议。除上述以征收补偿所得财产提存、清偿债务或重新设立抵押权的方式外，也可以由抵押人（被征收人）在房屋征收之前与抵押权人以别的标的物重新设立抵押权，建立新的抵押关系，或者由抵押人（被征收人）清偿债务，结束抵押关系。被征收人则可以自行受领征收补偿款或产权调换房屋。