建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，但是并未明确注销登记是否为建设用地使用权消灭的要件。应根据消灭原因的不同对注销登记的法律效力进行区别解释。第一，因法律行为导致建设用地使用权消灭的，如权利人抛弃建设用地使用权的，应以注销登记作为权利消灭的要件，仅有单方抛弃的意思表示不能导致权利消灭。第二，因土地灭失导致权利消灭的，属于民法典规定的因事实行为消灭物权，土地灭失这种事实行为发生时权利即告消灭。第三，因期限届满、公共利益或者存在违法情形等由国家依法收回建设用地使用权的，因国家收回行为属于国家行政管理权的行使而导致物权变动的情况，与政府征收类似，属于民法典规定的“人民政府的征收决定等”的范围，自收回决定生效时发生消灭的效力。可见，土地灭失及国家收回决定消灭建设用地使用权均不以注销登记作为要件，注销登记仅系权利消灭的确认、证明和公示，这是不动产登记生效主义的例外，“但是法律另有规定的除外”的除外情形。同时，仍要求出让人应及时办理注销登记，这是因为建设用地使用权登记具有公示力及公信力，若不及时办理注销登记，将发生事实权利与登记权利不一致的情况，不利于维护土地交易安全和交易秩序。若第三人因合理信赖不动产登记簿记载的内容，而受让建设用地使用权或以其设立抵押，则可能根据善意取得的规定取得相应权利，从而给作为土地所有权人的国家造成损害。

　建设用地使用权出让合同无效、被撤销或被解除后，出让人有权请求受让人返还土地，对于这种返还请求权的法律性质，理论和实践中尚存争议。有观点认为，若建设用地使用权随出让合同无效、被撤销或解除而消灭，则会危及交易安全，对受让人不利，因此，若已依据出让合同办理了建设用地使用权登记，需要办理注销登记，才能导致建设用地使用权不复存在。

对此，《民商审判会议纪要》指出，生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，一般可排除金钱债权的执行。参照该条规定，建设用地使用权出让合同被依法确认无效或依法解除的，出让人可依物权性质的返还请求权要求受让人返还土地使用权，受让人的债权人对仍登记在受让人名下的建设用地使用权强制执行的，出让人一般可请求排除执行，但出让人尚未返还出让金的除外。这种情况下办理注销登记系对权利消灭的确认及证明。当然，考虑到注销登记的公示作用及保护交易安全的需要，应该认定权利消灭后未经注销登记则不得对抗善意第三人。