基本案情

 原被告于2015年X月X日签订《拆迁安置房买卖合同》约定原告向被告购买位于某市的一处安置房,价格由指标款7万元与房款376530元构成,被告应在交房当日将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿等一切和该房屋有关的文件及票据交付给原告等。合同签订后原告依约向被告支付指标款6万元、房产证过户劳务费5000元。合同履行过程中,被告无故要求解除上述《拆迁安置房买卖合同》,并诉讼至法院,经两审法院审结驳回被告诉请。现被告已选定安置房,迟迟未向原告交付并在2017年X月X日与第三人签订了《拆迁安置房买卖合同》。

 合同解除后的违约责任如何承担?

  法院裁判

 原被告签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效,该合同所约定的房屋已交由第三人使用,原被告的合同目的已无法实现,原告要求解除合同,被告亦同意解除合同,故对原告的该项诉请,法院予以支持。合同解除后,被告理应将收取的合同价款6.5万元返还给原告,并配合原告办理资金保存解除手续。

 该区法院最终判决:解除原被告签订的《拆迁安置房买卖合同》;被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还房款6.5万元及支付违约金713470元,二项款项合计金额为778470元;被告应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告解除对冯某名下账户存款56342元的保存手续。零某不服一审判决,提起上诉。该市中级法院判决驳回上诉,维持原判。

 本案是因一房二卖引发的纠纷。一方当事人违约造成对方损失的,约定的违约金低于造成的损失,当事人请求增加的,违约赔偿损失如何认定。

 一方面,明晰案件的违约损害赔偿的范围。违约损害赔偿是违约的一方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成了损失,应依法或根据合同的约定承担损害赔偿责任。违约损害赔偿是一种常见的违约责任,是保护受害人利益的补救方式之一,赔偿的目的是补偿损害,使受到损害的权利得到救济,使受害人能恢复到受到损害前的状态。赔偿损失的范围应如何确定,通常赔偿损失的范围可由法律直接规定,或由双方约定,在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的情况下,应按完全赔偿原则,即假设违约方按约定履行了合同义务时非违约方所能获得的利益,扣除在违约情形下非违约方现在的利益,即可得到赔偿的数额。违约的赔偿损失包括约定的赔偿损失和法定的赔偿损失。

 另一方面,综合本案案情确定违约赔偿数额。本案中虽双方对违约金进行了约定,但参照房地产估价报告的评估结论,合同约定的违约金标准显然不足以弥补原告因合同解除所造成的实际损失,原告据此要求调整违约金金额于法有据。但本案在赔偿损失范围进行界定的同时也应考虑损益相抵规则,在此情形下,在计算损害赔偿额时应扣减守约方所获利益。

 而本案中对赔偿损失的确定同时也应遵循损益相抵规则,本案处理时综合考量原告在合同履行中的损害及获益,赔偿数额的计算应扣减守约方因违约行为的获益,原告作为守约方,其合法权益应得到保障,被告作为恶意违约方,其违约行为应受到惩罚,更不应因其违约行为而获得收益,同时考虑根据合同实际履行情况,根据公平原则,故违约金金额应以被告受益范围为限,被告的受益范围即原告原本的可得利益。