法律解答

主要靠评估结果,在一起案例中,由于案涉房屋被拆除,致使案涉房屋无法通过评估的方式确定价值。最终人民法院通过走访询价,参考估价时同区位房屋的市场价格对案涉房屋赔偿数额予以酌定,符合房屋征收补偿时市场价格补偿的基本原则。

在房屋征收强制拆除的行政赔偿案件中,依现行法律规定确定行政赔偿项目和数额时应秉持的基本原则是,赔偿数额至少应不低于赔偿请求人依安置补偿方案可以获得的全部征收补偿权益,不能让赔偿请求人获得的赔偿数额低于依法征收可能获得的补偿数额,最大限度地发挥国家赔偿制度在维护和救济因受到公权力不法侵害的行政相对人的合法权益方面的功能与作用。

如被征收人已经签订征收补偿协议,且约定的补偿项目和数额符合征收安置补偿方案的规定,则该补偿协议约定的补偿范围及数额可作为确定强制拆除房屋损失的依据。

相关案例

陈某兴、陈某强与某区人民政府行政赔偿案

2013年10月,某区人民政府作出6号《某区人民政府房屋征收决定书》,房屋征收部门为某区房管局。同时,发布某区人民政府房屋征收公告,将某街区用地项目有关事项进行公告。陈某兴、陈某强的房屋位于征收范围内,2016年8月,该房屋被拆除。

一审法院认为,某区人民政府、某区房管局强制拆除案涉房屋的行为已经法院生效判决确认违法,陈某兴、陈某强有权获得行政赔偿。判决:陈某兴、陈某强选择产权置换安置方式,某区人民政府、某区房管局应依相应标准,根据陈某兴、陈某强持有的《房屋所有权证》中记载建筑面积94.72㎡进行产权置换。根据陈某兴、陈某强选择套房的面积、户型、层次,依规定的标准进行货币补差。某区人民政府、某区房管局在本判决生效之日起十五日内支付给陈某兴、陈某强50万元作为室内财产损失补偿款。

最高人民法院认为,根据国家赔偿法的规定,行政机关违法征收,侵犯财产权的,受害人有取得赔偿的权利。本案受理前,人民法院生效判决已确认某区人民政府、某区房管局强制拆除案涉房屋的行为违法。据此,再审申请人作为房屋的所有权人,有依法取得赔偿的权利。

在房屋征收过程中,因违法强制拆除房屋而引发的赔偿问题,违法拆除房屋使房屋这一附属于土地上的独立物权客体灭失,该侵权行为必然产生损害赔偿责任。同时,房屋内财物因此遭受损失的,亦一并予以赔偿。涉案房屋在违法拆除之前已被列入征收范围,在相关房屋征收决定书被有权机关依法撤销之前均应承认其效力。再审申请人作为涉案房屋的被征收人,享有征收条例以及当地征收补偿政策所规定的一切补偿权益,包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;当地人民政府给予的补助和奖励等。上述具体的补偿项目和数额,应基于特定的被征收房屋、被征收人的实际情况而加以甄别和确定。

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在国有土地上房屋征收程序中,对被征收房屋价值的补偿,涵盖了房屋本身的价值和其所占用范围内土地使用权的价值,而不仅仅限于房屋所有权。被征收人的补偿权益并不因房屋被违法拆除而丧失,其补偿利益的损失也应依法给付。综合上述两方面,在当事人因行政机关违法拆除被征收房屋而提起行政赔偿诉讼中,人民法院有必要本着充分保障产权人合法权益的原则,统筹考虑协调适用国家赔偿法与征收条例等规定,对产权人给予公平、合理的赔偿。

案涉房屋已被列入征收范围。本案中,陈某兴、陈某强明确要求产权调换。原审法院判决两被申请人依相应的标准,根据再审申请人持有的《房屋所有权证》中记载建筑面积94.72㎡进行产权置换,并根据选择套房的面积、户型、层次,依照的标准进行货币补差。产权调换,实际上是以被征收房屋和用于产权调换房屋的价值为基础,再进行两者价格比较与结算。被申请人应依相应的标准,给予再审申请人搬迁、临时安置的补偿以及相应的补助和奖励。

关于屋内装修及物品的损失,再审申请人向一审法院提交了价值578347.2元的票据。一审法院考虑房屋年限、房屋成新率、装修折旧、物价上涨等因素,酌情认定上述财产损失为50万元,并无不妥。

相关法条:为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应对被征收房屋所有权人给予公平补偿。