村委会将该村所有的案涉土地出租,涉及全体村民利益的重大问题,该事宜应当经村民会议讨论决定。然而案涉合同的签订均未经村民会议讨论决定,违反了法律规定,故应当认定无效。

基本案情

《集体林地（使用地）租赁合同》明确约定村委会以出租的方式将林地租赁给陈某、刘某,陈某、刘某按年支付租金给村委会,双方之间所产生的法律关系为租赁法律关系。农村土地承包法规定:国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包的,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。

本案村委会将总面积达3500亩的宜林地直接以出租的方式对外流转给本集体经济组织以外的陈某、刘某,故村委会对外出租林地的行为明显违反了农村土地承包法关于国家实行农村土地承包经营制度的强制性规定,《集体林地（使用地）租赁合同》为无效合同,并对村委会诉请返还集体林地予以支持。

法律规定

涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:本村享受误工补贴的人员及补贴标准;从村集体经济所得收益的使用;本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;土地承包经营方案;村集体经济项目的立项、承包方案;宅基地的使用方案;征地补偿费的使用、分配方案;以借贷、租赁或其他方式处分村集体财产;村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定上述规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的,依其规定。

土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。集体经营性建设用地出让、出租等,应经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或抵押,但法律、行政法规另有规定或土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

在符合土地规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同股的原则。农村集体建设用地流转的基本形式包括出让、出租、转让、转租和抵押;涉及商业、旅游、娱乐等经营性项目用地的,应通过招标、拍卖、挂牌等公开交易方式取得使用权。就转让程序而言,应设置两项主要程序:一是初次流转须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意;二是集体建设用地无论是出让、出租、抵押还是转让、转租等,都需要签订书面流转合同并办理登记确认手续。如果未经村民会议讨论决定,村委会将农村土地以出租的方式对外流转给本集体经济组织以外的单位或个人,因该出租事宜系涉及全体村民利益的重大问题,租赁合同无效。