房屋价值的构成：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定。重点在于阐明房屋价值补偿标准的最低要求及形成房屋价值评价的方式。

房屋的价值由哪些因素构成？货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，此处所涉及的主要有房屋的区位、用途、建筑面积等因素，被征收房屋价值评估应考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可委托房地产价格评估机构通过评估确定。主要考虑因素有：

1．区位。是指某一房屋地理位置，包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观等。区位因素是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的特征并对房地产价格产生影响的因素。区位因素分析就是土地价格的分析，其中可分为两部分，一部分是由绝对地租所决定的土地价值，一部分是由级差地租所决定的土地价值。后一部分主要是由后天因素形成的环境起主要作用，前一部分主要取决于城市平均地价水准。此外，城市规划对土地价格会产生明显的中长期结构性调整作用。

2．用途。指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，未标明的，通常以产权档案中记录的为准，未记录的，以实际用途为准。实际用途的界定以规划部门是否批准，是否取得合法手续为准。主要有住宅与非住宅之分。住宅包括普通住宅、公寓、别墅等。非住宅分为经营性与非经营性两类，前者包括写字楼、商业营业用房、通用厂房、仓储用房、交通枢纽用房等；后者有行政、事业单位以及非营利公共设施用房。

3．建筑结构。通常分为框架、钢、钢混、砖混、砖木、木、简易结构。建筑物的外观、风格、布局、施工质量等，对房屋价值会产生一定影响。

4．新旧程度。也可称为折旧率，如按有关规定，通常住宅为70年、厂房为50年、商用为40年，在此基础上核出折旧率，再结合建筑结构作出基本的限制性要求。具有保留价值的历史、文化、风貌等建筑不受折旧期限制，以建筑文物实际评估为准。

5．建筑面积。目前可分为建筑物整幢面积、单元面积、套内面积。就具体征收补偿关系而言，主要分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。但从实际情况看，建筑面积有时是有水分的，房屋的大小往往要同时考虑使用面积。此外，影响被征收房屋价值的其他因素还有房屋楼层、朝向、装修和原有设备的拆装损失情况等。

补偿标准的最低要求：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。是否一律按“市场价格”进行补偿？市场价格只是补偿房屋价值的底线。考虑到中国在现实的征收过程中，很多被征收人的房屋所有权及其他合法权益的形成有历史因素，有很多复杂情况，不能一概笼统地用市场价补偿，在市场价格基础上，只要各种考虑因素是合理的，征收人可高于市场价格进行补偿。不排除在特殊情形下，由于一些特殊因素，被征收房屋的市场价格也有可能低于房屋本身在合理范围内的成本价，这时以高于市场价的标准给予被征收人合理补偿是可取的。

其次，此处规定的市场价格是“房屋征收决定公告之日”的市场价格。主要是考虑房屋征收决定的生效时间即是公告之日，而一经公告，必然对被征收区域的房地产市场产生重大影响。征收活动的重要工作就是要确定时间节点，固定相应的证据，以做到补偿活动的公平、合理、统一，防止出现突击建房、炒作房价等现象。房屋征收部门应对征收范围内的房屋情况进行调查登记，征收范围确定后，不得在征收范围内实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，这些都需要确定科学的时间节点。

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致此处规定的市场价格是“被征收房屋类似房地产”的市场价格。这里的“类似房地产”，主要是指结合区位、用途、建筑面积等因素与被拆迁房屋相类似的房地产。这种类似应是尽可能地相似，同时也需要确定一定的参照标准。拆迁估价应参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。可见，类似房地产的市场交易价格以及市、县人民政府或其授权部门定期公布的房地产市场价格是重要的参考因素。

类似房地产的市场价格成为最为重要的参考因素。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应剔除偶然的和不正常的因素。这里的市场价格也包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可基本保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。

总之，这里所确定的是房屋价值补偿的最低标准。这一标准的确定主要是为了体现保证房屋被征收群众的居住条件有改善、生活水平不降低的原则，它与因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿、停产停业损失的补偿以及对被征收人给予补助和奖励，共同体现了对被征收人合法权益的全方位照顾和考虑。

补偿标准的正确把握：所谓“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”只是设定了房屋价值补偿的最低标准或最基本的限度，它不能等同于在实际征收活动中对被征收人给付的房屋价值补偿额。在实际征收活动中，按条例的规定，房屋征收部门与被征收人可就一系列事项达成补偿协议，其中包含了对房屋价值补偿方面双方的合意，由于多种因素的影响以及协议要以双方自愿为前提，这方面的补偿金额当然可以高于依上述规定所评估出的市场价格。同时，即使是双方达不成协议，市、县级人民政府作出补偿决定，当然可考虑多种综合因素，以高于上述市场价格给予被征收人补偿，底线只是“不能低于”上述市场价格。当然，要想促进双方达成协议或政府作出合法、合理补偿决定，确定必要的市场价格标准，尤其是“房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”标准供当事人作为参考，是必不可少的环节。

市场价格如何形成？主要依赖于评估机构的科学评估结果。评估机构依法定程序进行评估后所形成的评估价格即可视为被拆迁房屋的房地产市场价格。为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款；被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可委托房地产价格评估机构通过评估确定。需要指出的是，虽然原建设部发布的城市房屋拆迁估价指导意见已经废止，但并非在今后任何情形下都不适用。