商铺拆迁如何补偿,取决于商铺的价格,在实践中,主要采用市场价格来衡量被拆除房屋的补偿价格,由于商铺价格本身的特殊性,使商铺的补偿不同于一般的房屋。

　1．商铺拆迁补偿价格的特点

　商铺的价格具有以下特点:商铺的价格取决于房屋的稀缺性。稀缺性对房屋价格的影响主要是房屋的建筑技术和地理位置,而不是房屋数量的多少，是指某一特定地区的某一处房屋的稀缺。如在某一条商业街上的经营用房，或是与某一处著名景点相毗邻的房屋，特殊的坐落位置，形成的是相对稀缺，从而导致房屋价格的稀缺。

　商铺的价格还取决于房屋的适用性。经营活动对用房提出许多特殊的要求，如对商品的贮存、往来客流的交通便利程度等物流和人流条件。该房屋如能满足这些条件，价格相对就要高一些。商铺的贡献性。实质就是该房屋所能带来的收益的大小，也就是预期收益。外部条件。是指除了区位因素之外的其他因素，包括商铺的聚集数量、商业信誉、相邻房屋的盈利能力等诸多因素。由商铺的价格特点可见，商铺的补偿安置的难点在于准确地确定该房屋的价值，从而确定补偿标准。

　另外，房屋拆迁的补偿范围也是确定补偿价值的重要因素。补偿范围为房屋所有权、附属物所有权和收益权。应予补偿的收益主要有三种：租金，生产经营预期收益和拆迁产生的费用。故对非住宅房屋拆迁补偿价格主要包括：房屋区位补偿价、地上物补偿价、生产经营预期收益补偿、房屋的租金收入的补偿。具体地说，对商业用房补偿的影响因素，主要是看繁荣程度、临街状况、交通设施、顾客来源、购买力、商业信誉等“硬件”和“软件”的具体情况而定。

　2．商铺拆迁中的“拆一还一”

　“拆一还一”是指在拆迁补偿采用实物补偿方法时，对所拆除的商铺按被拆除房屋的建筑面积给予补偿，拆除多少面积，补偿多少面积。但对于一些经营用房，其主要的价值在于房屋所处的土地区位而不是房屋本身的价值，由于“拆一还一”往往不能在原地解决，同样的补偿面积往往不能弥补由于经营地点改变所造成的影响，这就使补偿标准成为整个拆迁安置工作的核心内容，也是引发补偿纠纷的主要原因。

　3．商铺拆迁的货币补偿

　商铺的拆迁补偿，也可采用货币补偿的方法。既根据房屋产权人的要求，可以对被拆除房屋的产权人的房屋产权给予货币补偿。

　当采用货币补偿方法时，补偿标准可按收益现值评估法来确定，就是对被拆除的商铺，由经过拆迁管理部门批准的符合要求的房地产价格评估机构对被拆除的房屋按市场价格予以评估。对被拆除房屋的价格评估，要考虑被拆迁房屋的区位、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、朝向、楼层等因素，根据房屋在市场交易中可能发生的交易价格来确定评估价格，再由评估价格确定拆迁补偿价格。

　在商铺的补偿价值确定中，“区位”是对商铺价格影响最大的因素，地理位置的优越与否是商铺营业额、营业状况的最直接的影响因素。其次才是成新率、结构、朝向等其他因素。实际可以看成是对拟拆迁房屋的赎买政策，既由拆迁人首先按市场价格将被拆除的房屋买下来，然后对所购买的房屋实施拆除。那么，可以接受的是收益现值法，就是将被拆迁商铺的未来正常经营可能获得的收益折成现值作为对被拆迁商铺的补偿价格。

　由于商铺价值确定的特殊性，只规定了货币补偿价格确定时应遵循的基本原则，并没有对被拆迁商铺价值的确定方法作出具体的规定，而是授权各省、自治区、直辖市根据当地的情况作出详细规定。在实际的拆迁工作中，有些城市拟定的拆迁补偿安置办法中，对商铺收益的认定采用查看该商铺纳税记录的办法，通过查看商铺的纳税记录，一可免除双方围绕补偿标准所产生的分歧，用事实说话，按理说，纳税额就是经过专业人员、运用专门方法留下来的最准确的经营状况的记录。二可从根本上培养一种守法制度，还守法经营、依法纳税者一个公平。