商铺是指用于从事商业经营活动的房屋。包括商业零售业、批发业用房，服务业用房及从事金融、贸易、咨询等经营活动的房屋。这类房屋的共同特点，就是房屋的使用者使用房屋作为从事经营活动的场所，而且房屋是经营者从事经营活动的先决条件。

(一)商铺的认定

在拆迁时对商铺的界定必须符合三个判断标准，一是该房屋在建造时，经过批准的规划设计和建筑设计文件确定的房屋用途就是经营用房；二是在房屋的实际使用中也是作为经营场所来使用的；三是房屋是用来从事盈利性经营活动的。符合这三个条件，就可将该房屋界定为商铺。对于拆迁人来说，将所拆迁的房屋区分为住宅和商铺的目的，主要在于其在拆迁时补偿的标准和补偿的方式是不同。

和住宅相比较，商铺在拆迁时所遇到的补偿问题更复杂，因为住宅拆迁是使居住原房屋的人换了一个居住环境，对生活的影响主要是生活的便利性的改变和对新居住环境的认可度，但是由于商铺的拆迁，会使原经营者改变经营的地点，这样就给原房屋的经营者带来很大的改变。

如北京的王府井百货大楼，经过几十年的发展，形成了自己的商业品牌和企业形象，获得了较好的声誉和顾客的认可度，成为数十年来北京市商业零售业的代表和象征，在人们的固有观念中，只有坐落在王府井大街上才是王府井百货大楼，如果重新换一个经营地点，即使仍然叫原先的名称，但所面对的顾客认可度就会大大降低。而且，商铺是房屋所有者主要赖以生存的手段，拆除商铺就等于拆除了经营者的工作场所和工作岗位，故对商铺的补偿安置不仅关系到被拆除房屋的价值补偿，而且还涉及到许多其他的相关问题。由此可见，“一房一价，一地一价”是商铺价格的典型特点。

(二)商铺拆迁补偿的原则

对于商业经营所使用的商铺的补偿安置方式，在目前所颁发的拆迁补偿安置办法中并没有严格的规定，但由于商铺特殊的用途，使按被拆除房屋的残值给予补偿显然不能弥补被拆迁人的损失，故对于商铺的拆迁补偿应该单独进行测算和估价。对被拆除的非居住房屋的补偿，可采用产权调换，也可采用货币补偿的方法。

实行产权调换时，拆迁人要对被拆迁人进行的补偿主要有：一是为被拆迁人提供面积与被拆除房屋相等或相近的适宜于作为经营场所的房屋，二是要为被拆迁人提供搬迁所需要的费用，三是对被拆除的房屋的残值给予补偿，四是对于搬离较繁华地区而迁往区位较差地区进行经营活动的产权人给予经营损失方面的补偿。

实行货币补偿时，对被拆除房屋的补偿价格的计算，可采用市场比较法、重置成本法、收益现值法、假设开发法、长期趋势法等多种方法，对于从事商业经营的房屋，从理论上讲，采用收益现值法比较适合，将该房屋未来使用年限中可能条件。获得的盈利(收益)，按社会平均折现率折成现值，就是应该给付的拆迁补偿款。

但在实际的拆迁工作中，准确估计经济补偿是一个很难的问题，因为对未来经营收益的估算，拆迁人与被拆迁人之间肯定会存在巨大的认同差异，故在商铺的拆迁补偿中，总有一方属于不满意的，但出于城市建设和经济发展的需要，在补偿安置过程中，往往形成局部利益服从整体利益的局面，我国在相关的法律和规范中，也是这样来平衡拆迁双方当事人的利益的。

(三)商铺拆迁中的难点

在拆迁营业用房时，传统的实物安置大多采用原地等量或易地等量安置的形式，对补偿面积与拆除面积相等的部分结算新旧差价，超过的补偿面积按商品房结算，对于由拆迁导致的营业损失、无形资产损失、拆迁前后土地价值的变化等问题考虑的较少。由于早期的商业用房大多隶属于国有或集体企业，经济利益的冲突不是根本性的，营业用房的拆迁数量相对较少，商铺的补偿安置问题没有上升为主要矛盾。但随着城市建设力度的加大，被拆除房屋中的营业用房的比例在逐步提高，商铺的私人业主数量在增加，再加上采用货币安置补偿的方法，拆迁后不能在原地安置营业用房时，其补偿价款中还要包括客户渠道、交通条件、基础设施条件、用地面积和形状、服务半径及周边环境、地质和水文条件的变化而对营业效益的影响。故很难用准确的货币值来计算出让双方都满意的补偿价值，导致营业用房的拆迁纠纷数量在不断上升，往往使拆迁过程变成裁决、执法的强制拆迁过程。

在存在诸多矛盾的情况下，由于我国的土地管理制度与房屋管理制度的房屋产权、土地产权分别管理的体制，为拆迁安置补偿又带来一个难以化解的问题，拆迁人的目的是获取土地的开发使用权，被拆迁人也知道，被拆除房屋本身的价值并不高，让出房屋主要是为了让出房屋所连带的土地，通过开发后实现的土地资源的优化配置，会使土地得到极大的升值，被拆迁人对安置补偿款的期望值很高，因为在潜意识里，房款中包含着房、地的价值，是对于被拆迁人腾出土地的区位补偿。

但对于拆迁人，无论拆除的是住宅还是商铺，腾出的都是可用于开发建设的土地，被拆除的是什么样的房屋，对拆迁人来讲并不重要，而最主要的问题是对被拆迁人的补偿方式和补偿水平。

房屋性质认定不清，引发了大量的拆迁补偿纠纷。拆迁中存在大量由住宅用房改为营业用房，但由于被拆迁人房屋权属登记意识不强，造成这些房屋虽然有合法营业执照，并按规定上缴各种税费，但因未变更使用性质，拆迁时只能按住宅房屋进行补偿，与营业用房市场可比价及被拆迁人的预期相差甚远，被拆迁人难以接受。有些城市在房屋所有人申请变更房屋使用性质时，相关职能部门相互推诿，致使房屋使用性质无法及时变更，拆迁引发纠纷。这一问题在许多城市都不同程度存在。对此，建设部有关领导曾经强调要加强城市房屋拆迁的检查与监督。

(四)商铺拆迁补偿价值的计算

商铺拆迁如何补偿，取决于商铺的价格，在实践中，主要采用市场价格来衡量被拆除房屋的补偿价格，由于商铺价格本身的特殊性，使商铺的补偿不同于一般的房屋。

1．商铺拆迁补偿价格的特点

　商铺的价格具有以下特点：商铺的价格取决于房屋的稀缺性。稀缺性对房屋价格的影响主要是房屋的建筑技术和地理位置，而不是房屋数量的多少，是指某一特定地区的某一处房屋的稀缺。如在某一条商业街上的经营用房，或是与某一处著名景点相毗邻的房屋，特殊的坐落位置，形成的是相对稀缺，从而导致房屋价格的稀缺。

商铺的价格还取决于房屋的适用性。经营活动对用房提出许多特殊的要求，如对商品的贮存、往来客流的交通便利程度等物流和人流条件。该房屋如能满足这些条件，价格相对就要高一些。商铺的贡献性。实质就是该房屋所能带来的收益的大小，也就是预期收益。外部条件。是指除了区位因素之外的其他因素，包括商铺的聚集数量、商业信誉、相邻房屋的盈利能力等诸多因素。由商铺的价格特点可见，商铺的补偿安置的难点在于准确地确定该房屋的价值，从而确定补偿标准。

另外，房屋拆迁的补偿范围也是确定补偿价值的重要因素。补偿范围为房屋所有权、附属物所有权和收益权。应予补偿的收益主要有三种：租金，生产经营预期收益和拆迁产生的费用。故对非住宅房屋拆迁补偿价格主要包括：房屋区位补偿价、地上物补偿价、生产经营预期收益补偿、房屋的租金收入的补偿。具体地说，对商业用房补偿的影响因素，主要是看繁荣程度、临街状况、交通设施、顾客来源、购买力、商业信誉等“硬件”和“软件”的具体情况而定。

2．商铺拆迁中的“拆一还一”

“拆一还一”是指在拆迁补偿采用实物补偿方法时，对所拆除的商铺按被拆除房屋的建筑面积给予补偿，拆除多少面积，补偿多少面积。但对于一些经营用房，其主要的价值在于房屋所处的土地区位而不是房屋本身的价值，由于“拆一还一”往往不能在原地解决，同样的补偿面积往往不能弥补由于经营地点改变所造成的影响，这就使补偿标准成为整个拆迁安置工作的核心内容，也是引发补偿纠纷的主要原因。

3．商铺拆迁的货币补偿

商铺的拆迁补偿，也可采用货币补偿的方法。既根据房屋产权人的要求，可对被拆除房屋的产权人的房屋产权给予货币补偿。当采用货币补偿方法时，补偿标准可按收益现值评估法来确定，就是对被拆除的商铺，由经过拆迁管理部门批准的符合要求的房地产价格评估机构对被拆除的房屋按市场价格予以评估。

对被拆除房屋的价格评估，要考虑被拆迁房屋的区位、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、朝向、楼层等因素，根据房屋在市场交易中可能发生的交易价格来确定评估价格，再由评估价格确定拆迁补偿价格。

在商铺的补偿价值确定中，“区位”是对商铺价格影响最大的因素，地理位置的优越与否是商铺营业额、营业状况的最直接的影响因素。其次才是成新率、结构、朝向等其他因素。实际可看成是对拟拆迁房屋的赎买政策，既由拆迁人首先按照市场价格将被拆除的房屋买下来，然后对所购买的房屋实施拆除。那么，可接受的是收益现值法，就是将被拆迁商铺的未来正常经营可能获得的收益折成现值作为对被拆迁商铺的补偿价格。

由于商铺价值确定的特殊性，只规定了货币补偿价格确定时应遵循的基本原则，并没有对被拆迁商铺价值的确定方法作出具体的规定，而是授权各省、自治区、直辖市根据当地的情况作出详细规定。在实际的拆迁工作中，有些城市拟定的拆迁补偿安置办法中，对商铺收益的认定采用查看该商铺纳税记录的办法，通过查看商铺的纳税记录，一可免除双方围绕补偿标准所产生的分歧，用事实说话，按理说，纳税额就是经过专业人员、运用专门方法留下来的最准确的经营状况的记录。二可从根本上培养一种守法制度，还守法经营、依法纳税者一个公平。