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征收非住宅房屋造成停产停业应予补偿

非住宅房屋不以居住为目的,它们的存在还有创造财富的社会功能,对这部分房屋拆迁所造成的影响比住宅房屋更大,对被征收房屋的使用人造成的损失也更大。故征收非住宅房屋造成停产停业损失应予补偿。


非住宅房屋的范围

非住宅房屋主要是指用于办公、生产和经营的房屋,主要包括商业用房、工业用房、机关事业单位办公用房以及其他公益事业用房等。征收过程中,需补偿停产停业损失的主要是商业用房和工业用房。


商业用房是指用于从事商业经营活动的房屋,包括商店、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆等。商业用房一般具有以下几个特征:房屋建造时,经过批准的规划设计和建筑设计文件确定的房屋用途就是经营用房,特殊情况是由住宅转为商业用房;在房屋的实际使用中也是用于经营场所;房屋是用来从事营利性经营活动。


工业用房是指用于进行生产制造活动的房屋,主要包括厂房及工厂区内的其他房屋,还包括仓库及其他仓储用房等。工业用房一般具有以下几个特征:房屋建造时,经过批准的规划设计和建筑设计文件确定的房屋用途就是生产或辅助生产的用房;在房屋的实际使用中也是用于生产活动的用房;这类房屋建筑结构特殊,一般具有比较高大的空间,建筑结构上,以大跨度、大开间的单层框架式钢筋混凝土结构为主;用于进行生产活动的房屋,一般都具备较好的用电、用水和交通条件。


停产停业损失的计算

在拆迁非住宅房屋中的生产、经营用房时,往往造成停产停业,使生产者或经营者遭受一定的损失。停产、停业损失主要包括两方面内容:经济损失,即因停产、停业使被征收人失去了获得利润的机会,经济损失其实就是被征收人的利润损失。因征收而必须发生的一些费用。一般有以下几项:设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用;设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用;生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用;停产、停业期间职工工资、福利费、各种保险等社会基金;企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用;为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用;生产、经营证照的重新办理或变更的费用;因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用。


补偿拆迁非住宅房屋的停产、停业损失,仅限于实行产权调换,即由征收人给被征收人提供新的营业场所。在此期间,被征收人在搬迁及等待搬迁过程中,会有一定量的经济损失,这一损失完全是由于征收造成的,征收人理应进行补偿。货币补偿的,属一次性了结由于征收引发的经济损失,按征收非住宅房屋的补偿标准补偿即可。因为该标准中含有对生产、经营造成的损失,没有必要再对停产、停业的损失进行补偿。具体补偿的标准由各地具体规定,实际操作中可委托评估机构进行评估。


房屋被征收前的效益,也就是企业经营的增值效益,确定这个量通常有三种方法:收益平均法。即计算出被征收人在房屋被征收前一定时间里的单位时间平均收益值。如被征收人前一年的经营利润。该方法一般适用于经营时间较长,经营状况比较稳定的被征收人。使用该方法时,被征收人有义务提供其经营期间的财务报表以及完税情况的证明。


同类比照法。即确定条件相同或基本相同的同类生产、经营者,以其为对象计算该生产者或经营者在同等条件下的平均收益值,作为被征收人单位时间增值效益的数额,按此数额确定被征收人单位时间增值效益。这种方法一般适用于经营时间不长,特别是那些处于投资阶段,正要或将要收回投资,创造利润阶段的被征收人。综合法。即将以上两种方法,综合使用,使计算的结果更趋于准确。关于使用何种方法确定征收房屋被征收前的效益,可由省、自治区和直辖市结合当地的实际情况,作出具体规定。


停产停业的期限应以因征收行为造成被征收人生产经营活动无法进行的实际期限来计算。过去,很多地方制定的拆迁管理的具体办法,不是按实际停产停业的期限确定补偿数额,而是无论何种情况都按一个具体的期间来确定补偿数额,这种规定不利于被征收人的权益保护,也是与《条例》的精神规定相违背的,今后各地在制定贯彻《条例》的具体办法时,应加以注意。


 在征收补偿协议中或政府征收补偿决定中确定的安置时间延长,造成被征收人未能在原定期限内恢复生产和经营活动的情况下,如安置时间延长的原因是征收人造成的,应对增加期间内的停产停业损失予以补偿;如是被征收人造成的,则不予补偿。


实务指导

审判实践中,争议最多的是如何认定房屋的性质,特别是住改商房屋性质的问题。如何认定住改商房屋的问题,既无法律、行政法规规定,也无司法解释,仅散见于地方规定之中。当前唯一的一个行政解释是原建设部房地产司对湖北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题的报告的复函中规定:在拆迁中,对房屋非住宅应根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质确定,对房屋的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营用房,房屋所有人应向房产局进行房屋使用性质变更登记。


从各地规定看,对如何认定住改商房屋的性质做法也不尽相同。被拆迁房屋的性质分为住宅和非住宅房屋。私房和单位自管房用途以房屋所有权证登记用途为准,房屋所有权证登记不明确或已取得建筑审批手续尚未办理房屋所有权证的,以城市规划主管部门批准的建筑用地性质为准。房地产管理部门的直管公房用途根据租赁凭证确定,原审批住宅用房改为非住宅的,按住宅房屋认定,对其营业部分给予适当补偿。


被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋,按房屋所有权证的记载为准;房屋所有权证未记载的,房屋用途以建设工程规划批准文件为准;经县级以上人民政府的有关部门批准改变房屋用途的,以实际用途为准……被拆迁房屋和安置房屋的用途,依照依法领取的《房屋所有权证》所登记的用途确定。《房屋所有权证》未登记房屋用途的,依城市规划部门核发的《建设工程规划许可证》规定的用途确定或由城市规划部门认定。


实践中,拆迁双方常为住改商房屋性质发生争议。究竟是以产权登记为准,还是以实际用途作为认定房屋性质的依据。有的人完全是以自己居住的房屋为经营场所,作为生活来源,有的地方房地产登记部门从未办理过住宅改非住宅的变更登记,如完全以产权登记为准,不符合中国的实际情况,难以保护被征收人的合法权益,也无法使征收工作顺利进行。


国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定:对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营状况,经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。该通知较好地解决了住改商房屋的问题,减少了拆迁纠纷,该规定的精神应予以贯彻。故住改商的就应以房屋的实际用途作为认定性质的依据。在具体实务中,应综合考虑确定被征收房屋的性质。主要有以下几种情况:


房屋产权证登记为非住宅,且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的,应按非住宅房屋给予补偿。房屋产权证登记为非住宅,但该房屋实际上并未投入经营,实际上全部是按住宅房屋进行使用的,不能按非住宅补偿。房屋产权证登记为非住宅,实际上是经营用房,但是被征收人或承租人偷逃国家税收,未办理合法经营证照并缴纳有关税费的,也不能享受非住宅补偿安置待遇。房屋产权证登记为住宅,但是一直作为经营用房且具有合法手续,在房屋征收决定作出前也已经变更为非住宅用房的,应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋征收决定作出前未办理房屋使用性质变更为非住宅的,可在补办有关手续或扣除相关变更登记费用后,按非住宅予以补偿。根据法律、法规或地方的规定,明确禁止住宅用房改为商业住宅后,将住宅房屋改为非住宅房屋的,应按住宅房屋给予补偿安置。

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