一般来说,合同价款应由合同当事人自由协商约定,但国有土地使用权出让合同中的土地出让金因其用途和性质的特殊性决定了对该出让金价款的协商需要受到约束。根据国土资源部公布的规定:协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按国家规定应缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%,低于最低价时国有土地使用权不得出让。

 根据该规定,协议出让低于最低价时不得出让,该规定是否意味着土地出让合同因此应认定无效。有观点认为该规定中的不得出让即指合同应认定无效,也有观点认为国家规定的最低价认定标准难以统一,即使根据各地不同情况分别认定,也容易有人为因素影响,以此为由认定合同无效很难做到公平合理,也不利于土地的利用和市场稳定。

 最高人民法院在司法解释中确定了“以协议方式出让的土地使用权,出让金低于订立合同时当地政府按国家规定确定的最低价的,应认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效”。确定了对土地出让金价格条款的效力独立认定,仅认定相应的出让金价格条款无效,对于出让合同的效力不予否定,充分体现了维护土地市场交易稳定和鼓励和促进合同履行的基本原则。在适用范围上,上述意见仅适用于依法以协议出让方式签订的土地使用出让合同,不适用于以招拍挂方式出让土地使用权的情形。

 另外,实务中因各地经济发展水平的差异,在确认最低价标准时无法统一,一般需要以当地政府确定的最低价为准,而当地政府按国家规定确定的最低价一般系按国土资源部的前述规定予以确定。

典型案例：

国土资源局与某置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案   

裁判要旨：

双方签订的《国有土地使用权出让合同》与规划和评估报告中的土地用途不相同,如可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按国家规定确定的最低价的,属影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素,但不导致国有土地使用权出让合同无效。

法律规定：

经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按国家规定确定的最低价的,应认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按国家规定应缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。