划拨土地使用权是我国特有的概念,划拨土地使用权的使用人系由国家将土地无偿交予使用的,其范围基本限定在国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地等与国家利益公共利益密切相关的事项中,其土地使用权的取得具有合法性和无偿性,也正因其取得的无偿性决定了其转让必须受到严格限制,不允许使用者将划拨土地转让给他人经营获利。故最高人民法院相关司法解释规定,划拨土地的土地使用权人在起诉前未获得有批准权的人民政府批准,并办理出让手续的,所签订的土地使用权转让合同无效。

认定划拨土地使用权转让有效的条件有两个,一是起诉前经有批准权的人民政府批准,合同效力补正的截止期限为起诉前;二是办理了土地使用权出让手续,即签订土地使用权出让合同并缴纳土地出让金,但如果签订了土地使用权出让合同而未缴纳土地出让金,并不影响土地使用权转让合同的效力。在起诉前经批准并办理出让手续后,原使用权人与受让人签订转让合同约定转让的土地使用权性质发生了变化,已经由划拨土地转变为出让土地,因而,可按出让土地使用权转让的相关法律规定,可以认定合同合法有效。

根据最高人民法院民一庭的意见,土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应认定合同无效,但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定有效,而在案件判决生效后,划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,当事人以此为由主张合同有效,并申请再审的,人民法院不予支持。

转让合同无效。转让人与受让人签订了划拨土地使用权转让合同,但转让人未在本案起诉前获得有批准权的人民政府批准,双方签订的转让合同应认定无效。

转让合同有效。转让人与受让人签订了划拨土地使用权转让合同,转让人于本案起诉前已取得有批准权的人民政府批准,并办理了土地使用权出让手续,转让合同约定内容亦符合法律规定,故双方签订的该划拨土地使用权转让合同应认定合法有效。

法律规定

土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应认定合同有效。

划拨土地使用权符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;依规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。