本案问题:将农村土地发包给集体经济组织以外的单位或个人的效力。

基本案情

2016年5月,某村委会的下属企业某农业服务公司在未办理工商登记的情况下,与生物科技公司签订了土地承包经营权流转合同,约定:农业服务公司将位于村东的65亩耕地发包给生物科技公司,承包期至2026年12月,若承包期限内土地未被征收则延长至2045年12月31日;承包地用途为农业,租金为每亩每年1200元;农业服务公司对发包的土地集体资产拥有所有权并确保土地无权属及使用权争议,生物科技公司有自主经营权。

该合同村委会作为鉴证单位加盖了公章。合同签订后,生物科技公司实际经营土地并缴纳了租金,村委会、村农工商企业中心及农业服务公司均出具了承包金、租金收据。

某村民小组以土地承包经营权流转合同的签订未履行民主议定程序,未经村民代表大会同意或追认,亦未经镇政府批准,应认定为无效为由,提起诉讼,请求确认土地承包经营权流转合同无效,并判令村委会与生物科技公司赔偿经济损失。

法院审理

诉讼中,村委会表示农业服务公司与生物科技公司签订土地承包经营权流转合同是由其决定实施的,事先未经过村民会议的讨论和表决程序,该合同至今未取得镇政府的审批手续。一审法院判决:农业服务公司与第三人生物科技公司签订的土地承包经营权流转合同无效。宣判后,双方当事人均未提起上诉,判决已发生法律效力。

法律分析

农村土地的承包方式主要有家庭承包和以招标、拍卖、公开协商等方式进行的承包。其中,通过招标、拍卖、公开协商等方式承包土地的承包方包括本集体经济组织的成员以及集体经济组织以外的单位或个人。认定将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人而签订的土地承包合同的效力时,应注意:

(1)土地租赁合同与土地承包合同的区别。农村土地使用权出租是指土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用,并向他人收取租金的行为。农村土地承包则是指集体经济组织成员通过签订合同的方式取得农村集体土地的经营权和使用权。租赁权是一种使用收益权,是债权;而承包经营权是财产权,是用益物权。租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效;土地承包经营权的期限,根据土地的不同用途,承包期限有所不同。

(2)承包方可将土地承包经营权流转给本集体经济组织成员之外的单位和个人。农村土地承包主要是农村集体经济组织内部的家庭承包,耕地、林地、草地等农村土地应依法发包给本集体经济组织成员经营,对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等,才可采取招标、拍卖、公开协商等方式发包给非本集体经济组织的其他单位或个人。法律对于农村土地承包经营权的受让方并没有做限制性的规定。承包方可将土地承包经营权流转给本集体经济组织成员之外的单位或个人。

(3)本集体经济组织以外的单位或个人承包农村土地应履行的法定程序。农村土地承包法规定:发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包,应事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准。作为发包方的村集体经济组织在签订正式承包合同前,应拟定具体承包方案,并向全体村民公示,并应召开村民会议或村民代表会议讨论通过承包方案,并报镇人民政府批准。若村集体经济组织在未经过以上程序的情况下,直接将本村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人,双方之间签订的土地承包合同明显违反了民主议定原则及法律、行政法规的强制性规定,应认定为无效。