基本案情

1995年9月,某村村民韦某经某市城乡建设委员会、某市政府批准,使用某屯集体土地新建住房,房屋建成后,韦某、周某夫妇与儿子作为家庭住房使用。1998年4月,韦某向某市政府、某市房地产管理局申请办理了土地使用权、房屋所有权登记。2002年,韦某去世,周某将房屋出租给他人使用。

被告夫妇通过韦某胞姐的介绍认识周某,2006年11月,双方签订了《房屋基地转让合同》,协定暂不办理过户手续,周某将房屋交付给被告后外出,下落不明。被告一直使用与周某购买的房屋至今。2015年9月,周某向法院提起诉讼,请求确认其与被告韦某、梁某签订的《房屋基地转让合同》无效。

一审法院认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原告执有诉争房屋的房权证及集体土地使用证,该土地性质为集体土地,隶属集体经济组织。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。周某与韦某、梁某所签的《房屋基地转让合同》的买卖标的物土地性质为集体土地,该土地性质的房屋买卖属我国禁止在本集体经济组织之外流转的范围,韦某、梁某的户籍不在该社区,故判决确认周某与韦某、梁某签订的《房屋基地转让合同》无效。韦某、梁某提起上诉,二审维持原判。其二人不服二审判决,向法院申请再审。

法院审理

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。农村村民宅基地的所有权属集体,对其处分应取得集体经济组织的同意,且宅基地使用权具有人身属性,非本集体经济组织成员无法取得。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人的,该房屋买卖合同应认定无效。故裁定驳回韦某、梁某的再审申请。

案件分析

土地管理法规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属国家所有的以外,属农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属农民集体所有。农民集体所有的土地依法属村农民集体所有的,由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。本案中涉及的房屋用地属宅基地,宅基地使用权属村集体经济组织成员基于其身份所享有的社员权。

周某与韦某、梁某所签的《房屋基地转让合同》的买卖标的物土地性质为集体土地,该土地性质的房屋买卖属我国禁止在本集体经济组织之外流转的范围，根据我国土地管理法相关规定,不允许村集体经济组织成员之外的民事主体购买或变相取得该村的集体土地。故周某与韦某、梁某就涉诉房屋签订的买卖合同由于违反了土地管理法的强制性规定,故而无效。