基本案情

　　某区人民法院审理了一起租赁合同纠纷,认定“租客”朱某以租赁房屋为名行借贷之实,双方并无租赁合意,遂判决该租赁合同无效。

　　2020年1月,梁氏夫妇与朱某签订租赁合同,约定将涉案房屋租给朱某使用,房屋建筑面积为135.22㎡,租期7年,租金共8万元。其后,朱某一次性支付了8万元。2021年4月,朱某得知涉案房屋被查封,向法院提起诉讼,请求解除租赁合同,要求“房东”梁氏夫妇退还剩余租金65720元,按合同约定支付违约金19716元,并承担律师费12000元。

　　梁氏夫妇称,双方之间不存在租赁合同关系。2020年,二人因资金问题,向某贷款公司申请贷款。不久后,贷款公司工作人员朱某联系上二人,拟以“租赁贷”的方式向二人出借8万元。借款当日,朱某收取了“砍头息”,实际仅出借61500元。此后,朱某并未入住或转租,夫妻二人一直居住在涉案房屋中。另外,梁氏夫妇按朱某指示,每月代替许某支付2500元“租金”作为还款,目前已还款24500元。

法院审理

       某区法院审理后认为,租赁合同签订后,朱某称已将房屋转租给许某居住,但其从未到过涉案房屋,也不清楚许某是否在该房屋实际居住,且未向许某收取租金等相关费用,明显不符合日常生活经验法则。在双方的微信聊天记录中,多次出现“投资公司”等字样,朱某对此亦未能作出合理解释。涉案房屋一直由梁氏夫妇居住、每月租金明显低于市场价格等情况,法院认为双方并未达成租赁房屋的合意,涉案租赁合同并非双方真实意思表示，应为无效,法院遂判决驳回朱某的所有诉讼请求。朱某不服提起上诉。二审法院判决驳回上诉,维持原判。

法官说法

　　民法典规定,禁止高利放贷,借款的利率不得违反国家有关规定。部分公司、个人以营利为目的,未依法取得放贷资格，向社会不特定对象提供借款赚取高额利息,属职业放贷行为,情节严重的,构成犯罪。放贷人通常采取一定的手段掩盖其非法营利行为,如利用多个微信账号扮演“承租人”“次承租人”等角色,虚构追讨租金、水电费“聊天场景”,具有极强隐蔽性。法院综合考虑实际租赁情况、租赁合意、租金是否合理、租金支付方式、水电费支付情况、证据证明力等,依法进行判决。若双方并无租赁合意,系以租赁之名行借贷之实的,根据民法典相关规定，该租赁行为应认定为无效。