基本案情

许某和秦某是一对夫妻,双方居住在秦某名下的一套房屋中,该房屋是秦某与许某结婚前用自己的积蓄购买的,属秦某婚前个人财产。后秦某身患重病,自知不久即将离世,于是立下遗嘱,遗嘱中明确该房屋由秦某的同胞弟弟秦某某继承,但是许某在再婚前有权居住在该房屋中。

不久后秦某去世。许某有一天突然在网上发现房屋被秦某某挂在某中介网站上出售。许某看到后非常生气,因为秦某某并没有将卖房的事情告诉自己,非常担心房屋卖出去后,自己在房屋中居住的权利将得不到保障。

法律分析

许某的担心是有道理的。许某现在居住在房屋中只是凭借秦某的一纸遗书,一旦秦某某将房屋出售给第三人,第三人将房屋过户到其名下,然后拿着房本要求许某腾房,许某的处境就相当被动了。

许某在得知房屋处于出售状态后,应该做两个方面的工作：一是主动与秦某某协商,争取让秦某某把房屋从中介网站上撤下,暂缓出售,并在秦某某的配合下前往不动产登记部门设立房屋上的居住权；二是如果与秦某某协商不成,应立即起诉秦某某,保全查封房屋并请求法院判决在房屋上设立居住权。

如法院判决秦某某协助许某在房屋上设立居住权,而秦某某在规定时间内未予配合,许某可就设立居住权事项向法院申请强制执行,法院可出具协助执行通知书,要求不动产登记部门为许某设立居住权。

居住权设立后,除非许某再婚,许某的权利将得到充分保障,即便房屋被出售,买受人也应当保障许某的居住权。

法律规定

《民法典》：不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依法律规定登记。动产物权的设立和转让,应依照法律规定交付。居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

依法解析

居住权属于用益物权,居住权人对他人的住宅享有占有、使用的权利。物权的一大特点是它的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定进行登记。按照规定,居住权自登记时设立。

本案例中,若许某未及时登记居住权,房屋被出售给第三人并登记至第三人名下后,许某将不得对抗该善意第三人,即第三人有权责令许某腾退房屋,许某只得向秦某某主张相应损失。因此,建议在居住权合同或者遗嘱中约定或表示设立居住权的,居住权人应当在条件满足时,及时在不动产登记部门设立居住权,以保障自身合法权益。