征收实践中，经常会遇到一些房屋所有权已经发生变化但未办理不动产变更登记或者法律有特殊规定的情况。这时对被征收房屋所有权人的认定，将会直接影响征收补偿工作的开展。

（一）因法院、仲裁委员会法律文书导致房屋所有权发生转移的

根据物权法的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，如果是因人民法院、仲裁委员会的法律文书（包括人民法院作出的判决书、调解书，仲裁委员会作出的仲裁裁决书等）导致被征收房屋的所有权在征收决定作出前发生转移的，即使相关当事人没有办理不动产变更登记手续，也应以法院、仲裁委员会法律文书所确认的房屋所有权人为被征收人。

（二）因继承或者受遗赠取得被征收房屋所有权的

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。继承法规定，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按法定继承办理；有遗嘱的，按遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按协议办理。因此，对于被征收房屋的原所有权人在征收决定作出前死亡的，在征收过程中，合法的继承人或者受遗赠人将作为被征收人。

实践中，对于法定继承人的范围，被继承人是否留有遗嘱以及遗嘱的效力等问题，经常会发生争议。由于征收人以及房屋征收部门都不具有司法审查权，在当事人对此发生争议无法达成一致的情况下，应按照产权存在争议的情况进行处理。相关当事人先通过民事诉讼方式确定继承人，然后就征收补偿事宜进行协商，或者在签约期限期满后，由作出征收决定的市、县级人民政府作出征收补偿决定，待继承人或受赠人明确后，再按照征收补偿决定就相关征收补偿依法进行处置。

（三）因合法建造取得被征收房屋所有权的

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此，对于依法建造但未办理不动产登记的合法建筑，应当以相关建设审批文件中所批准的建造人作为被征收人。